روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: این در حالی است که میانگین قیمت خانه در این کشور بیش از 400هزار دلار است که معادل بیش از 20سال پس‌انداز خواهد بود (نرخ پس‌انداز در آمریکا بسیار پایین‌تر از 30درصد است). با این حساب نمی‌توان انتظار داشت که افراد در جوانی با پس‌انداز خانه‌دار شوند.
اما وام رهنی مسکن مساله را تا حد زیادی حل کرده و افراد به پشتوانه درآمد آتی می‌توانند درصد بالایی از قیمت خانه را به وسیله وام رهنی تامین مالی کنند. برای درک بهتر اهمیت و جایگاه این نوع وام در نظام مالی آمریکا، کافی است نگاهی به اعداد و ارقام داشته باشیم.
مانده وام‌های رهنی در آمریکا حدود 12تریلیون دلار است که این عدد تقریبا به اندازه نصف تولید ناخالص داخلی این کشور و حدود یک‌سوم ارزش سهام 500شرکت بزرگ آمریکاست.
جالب اینجاست که با توجه به وجود وثایق مناسب، تقریبا به اندازه کل وام‌های رهنی آمریکا، اوراق بدهی با پشتوانه وام رهنی (MBS) منتشر شده است. در واقع نظام بانکی و سایر نهادهای مالی اعطاکننده وام مسکن، وام‌های رهنی را به اوراق نقدشونده تبدیل کرده و بخشی را در ترازنامه خود نگه داشته و بخش دیگر را در بازار به فروش رسانده‌اند.
مسکن در ایران
قیمت یک آپارتمان متعارف 80متری در تهران حدود 6میلیارد تومان است. فرض کنید امکان دریافت وام رهنی به اندازه 70درصد قیمت آپارتمان وجود دارد و لذا وام حدود 4میلیارد تومانی به خریدار این آپارتمان اعطا شود.
با فرض 30ساله بودن وام و نرخ سود 20درصدی، اقساط ماهانه این وام، حدود 67میلیون تومان خواهد شد که پرداخت آن برای قریب به اتفاق افراد جامعه ممکن نیست. درواقع هرچند نرخ سود 20درصدی همچنان بسیار پایین‌تر از تورم بوده و وام با این نرخ جذاب است، اما سطح بالای تورم و متعاقب آن سطح بالای نرخ سود اسمی، باعث می‌شود اقساط وام بالاتر از توان پرداخت افراد باشد.
برای مقایسه، اقساط وام 30ساله برای 70درصد قیمت خانه 400هزار دلاری در آمریکا، با نرخ سود حدود 7درصدی (نرخ فعلی وام‌های رهنی در آمریکا) حدود 2هزار دلار در ماه خواهد بود که برای یک فرد متوسط با درآمد حدود 6هزار دلار در ماه قابل پرداخت است.
یکی از راه‌های کاهش اقساط بالای وام، روش اقساط پلکانی است که در نظام بانکی نیز استفاده می‌شود (طبعا در اینجا به دنبال راه‌هایی همچون کاهش نرخ سود نیستیم). به تجربه می‌دانیم که در فضای تورمی، بعد از مدتی توان بازپرداخت اقساط وجود خواهد داشت. برای مثال با فرض تورم میانگین 25درصدی، ارزش روز اقساط 67میلیونی بعد از 10سال حدود یک‌دهم خواهد شد. لذا در صورت پلکانی بودن اقساط، می‌توان تا حدی مساله را حل کرد. برای مثال اگر فرد بپذیرد که اقساط هر سال 25درصد افزایش یابد، اقساط وام 4میلیارد تومانی فوق در سال اول ماهانه حدود 7میلیون تومان خواهد شد. بدیهی است می‌توان روش‌های متنوعی در طراحی وام به‌کار گرفت و متناسب با شرایط وام‌گیرنده، وام متناسب را طراحی کرد.
اما مشکل مهم‌تر، ریسک نرخ بهره برای بانک است. با توجه به تلاطم نرخ تورم و به تبع آن تغییرات نرخ بهره (نرخ بهره موثر در تبادلات بانکی و نه لزوما نرخ سود اعلامی)، بانک نمی‌تواند منابع خود را با نرخی ثابت برای مدت طولانی وام دهد؛ چراکه ممکن است نرخ بهره و هزینه فرصت پول افزایش یابد و بانک متضرر شود. این مشکل در وام پلکانی حتی شدیدتر از وام‌های ساده است؛ چراکه با پلکانی کردن اقساط، قسمت عمده بازپرداخت به تعویق افتاده و لذا افزایش نرخ بهره در بازار بانک را شدیدا متضرر خواهد کرد. ریسک نرخ بهره برای وام‌گیرنده نیز وجود دارد؛ زیرا اگر نرخ بهره در بازار کاهش یابد، تعهد به پرداخت نرخ بهره قبلی باعث ضرر و زیان وام‌گیرنده خواهد شد. اما ازآنجاکه در وام‌های نظام بانکی کشور، وام‌گیرنده امکان بازپرداخت پیش از موعد را دارد، این ریسک در وام‌های متعارف فعلی وجود ندارد.
به زبان ساده‌تر، اگر پول ارزان شود، وام‌گیرنده می‌تواند پولی را که گران خریده است پس دهد و مجددا پول ارزان خریداری کند؛ اما این گزینه در وام‌های کشورهای دیگر به‌طور پیش‌فرض وجود ندارد.
«نرخ بهره شناور» و «وام غلتان» می‌توانند مشکل ریسک نرخ بهره را تا حد زیادی حل کنند. به‌طوری‌که در وام با نرخ بهره شناور، برای مثال، وام اعطاشده در سه‌سال اول با نرخ 20درصد محاسبه شود و بعد از سال سوم، برای سه سال بعدی نرخ با توجه به شرایط بازار تعیین شود و همین رویه تا پایان سررسید وام ادامه داشته باشد. راه‌حل دیگر، وام پلکانی با سررسید کوتاه‌مدت، مثلا 5ساله است که پس از 5سال مجددا با توجه به شرایط روز، وام قبلی با وام جدید و شرایط جدید جایگزین شود (وام غلتان). با این حساب در صورت تغییرات شدید در فضای اقتصاد کلان، نرخ بهره متناسب با شرایط تغییر می‌کند و هیچ‌یک از طرفین متضرر نمی‌شوند.
البته در چند سال گذشته نرخ بهره اسمی عملا ثابت بوده است؛ اما در شرایط متعارف قاعدتا نرخ بهره اسمی متناسب با تورم تغییر می‌کند و لذا نرخ بهره بالا در شرایط تورمی اتفاق خواهد افتاد که قیمت خانه نیز رشد داشته و لذا ارزش وثیقه وام و دارایی وام‌گیرنده رشد کرده است. از طرف دیگر اگر اقتصاد به سمت تعادل و نرخ تورم‌های پایین حرکت کند، متناسب با آن رشد قیمت مسکن و نرخ سود بانکی کمتر می‌شود و اقساط نیز کاهش خواهد یافت.
با این حساب با تلفیق وام با نرخ بهره شناور یا وام غلتان و اقساط پلکانی می‌توان وامی با اقساط قابل پرداخت طراحی کرد که در عین حال ریسک بانک نیز قابل مدیریت باشد.
ملاحظه بعدی، ریسک عدم رشد درآمد وام‌گیرنده متناسب با ضریب پلکان اقساط است. درواقع وام‌گیرنده وقتی تعهد به افزایش 25درصدی اقساط را می‌پذیرد که مطمئن باشد درآمد اسمی خود نیز با نرخی مشابه رشد خواهد کرد. مجددا رشد درآمد افراد هم با تورم همبستگی دارد و لذا همچون نرخ بهره، پله‌های افزایش اقساط نیز می‌تواند متغیر و متناسب با تورم باشد. با این حساب در مثال فوق، شرایط نرخ بهره 20درصدی و نرخ رشد 25درصدی اقساط برای سه‌سال اول تعیین شده و بعد از سال سوم، اگر تورم کاهش یافت برای سه سال بعد، نرخ بهره مثلا 15درصد و نرخ رشد اقساط 20درصد تعیین می‌شود و اگر تورم افزایشی بود، نرخ بهره 25 و رشد اقساط 30درصد اعمال می‌شود. طبعا لازم است نحوه تغییر شرایط وام طبق فرمول از پیش تعیین‌شده بر مبنای شاخص‌های اقتصادی، شفاف و بدون ابهام باشد.
مهار دیو هفت سر مسکن نیاز به ابزار و راه‌های مختلف دارد که هر یک در جایگاه خود بخشی از مشکل را مرتفع سازد. وام رهنی مسکن یکی از این راه‌‌هاست که برای استفاده در شرایط تورمی و غیرقابل پیش‌بینی کشور نیاز به طراحی و بازآرایی دارد. متوسط قیمت مسکن در تهران در 20سال گذشته بیش از 350برابر شده و به‌طور میانگین سالانه 35درصد رشد کرده است؛ درحالی‌که میانگین تورم در این مدت حدود 22درصد بوده است.
درباره آینده مسکن به سادگی نمی‌توان اظهارنظر کرد؛ اما اگر بپذیریم که مسکن حداقل به اندازه تورم رشد خواهد کرد، طراحی ابزار تامین مالی خرید این دارایی کار دشواری نخواهد بود. بدیهی است پرداخت وام‌های رهنی روی تقاضای مسکن اثرگذار است و خود می‌تواند عاملی برای افزایش قیمت مسکن باشد؛ اما می‌توان با اختصاص این‌گونه وام‌ها به بخش خاصی از خریداران مسکن، مثلا خانه‌اولی‌ها یا برای خانه‌های نوساز، اثر قیمتی را محدود ساخت. همچنین باید توجه داشت که یکی از دلایل اصلی معضل مسکن در کشور، تجمیع فعالیت‌های اقتصادی در تهران است و تقریبا در هر کشوری که میزان تمرکز فعالیت‌ها در یک کلان‌شهر تا این حد بالاست، معضل قیمت بالای مسکن وجود دارد. لذا ابزار وام رهنی می‌تواند برای تمرکززدایی، در سایر شهرها مورد استفاده قرار گیرد. با این حساب هم حجم تامین مالی کمتری نیاز خواهد بود و هم زندگی در سایر شهرها را جذاب‌تر خواهد کرد.
.gif)
.gif)
0 دیدگاه