از یکسو، کاهش توان خرید خانوارها و نبود چشمانداز رشد اقتصادی، تقاضای مؤثر را به حداقل رسانده و بازار را در وضعیتی کمتحرک نگه داشته است؛ از سوی دیگر، افزایش هزینههای ساختوساز اجازه کاهش قیمت را نمیدهد و حتی زمینهساز رشد ملایم قیمتها شده است. در چنین شرایطی، سیاستگذاران و نهادهای شهری با طرحهایی مانند فروش متری یا سانتیمتری مسکن تلاش کردهاند راهی برای تحریک بازار و جذب نقدینگی پیدا کنند؛ طرحهایی که موافقان و مخالفان جدی دارند.
قیمت مسکن؛ افزایش ملایم، بدون جهش
فردین یزدانی، تحلیلگر اقتصادی، در گفتوگویی با اقتصادنیوز و با بررسی آخرین تحولات بازار مسکن، معتقد است این بازار از نظر مبادلاتی همچنان در وضعیت رکود قرار دارد.
اقتصادنیوز: یک کارشناس حوزه معماری و شهرسازی میگوید: به دلیل پیشینه تاریخی محلههایی همچون زرگنده، فرحزاد، گلابدره و درکه و اینکه در گذشته اقشار کمدرآمدتر به این مناطق رجوع میکردند، اکنون با پدیده ریزدانگی مواجه هستیم.
به گفته او، هرچند از شدت رکود اندکی کاسته شده، اما افزایش قیمتها همچنان بهطور قطعی در بازار وجود دارد. یزدانی تأکید میکند که سطح معاملات در پایینترین حد خود قرار دارد و نشانهای از تحرک جدی در بازار مسکن دیده نمیشود.
این پژوهشگر اقتصاد شهری با اشاره به روند قیمتها تا پایان سال، تأکید میکند که افزایش قیمت مسکن محتمل است، اما نه در قالب جهشهای شدید.
به گفته او، بخشی از هزینههای تمامشده ساختوساز در حال افزایش است و همین موضوع میتواند منجر به رشد ملایم قیمتها شود. با این حال، یزدانی جهش قیمتی یا افزایشهای سنگین را بعید میداند.
رشد اجارهبها منطقی نیست از نرخ تورم فراتر برود
یزدانی درباره بازار اجاره میگوید که احتمالاً میزان افزایش اجارهبها نسبت به رشد قیمت مسکن بیشتر خواهد بود. او توضیح میدهد: «اگر نسبت اجاره به قیمت را بهعنوان یک شاخص در نظر بگیریم، این نسبت صعودی خواهد شد.»
با این حال، او تأکید میکند که رشد اجارهبها منطقی نیست از نرخ تورم فراتر برود. به گفته یزدانی، فشار تورمی همچنان بر مستأجران باقی میماند، اما شرایطی که در آن اجارهبها پیشران تورم باشد یا با فاصله زیادی بالاتر از تورم رشد کند، قابل تصور نیست. او معتقد است در حال حاضر مواد خوراکی نقش پررنگتری در تورم دارند.
چشمانداز سال آینده؛ تداوم رکود
این تحلیلگر اقتصادی خروج بازار مسکن از رکود را وابسته به رشد اقتصادی و افزایش درآمد واقعی خانوارها میداند. او میگوید: «آخرین دادهها نشانی از رشد اقتصادی مؤثر نشان نمیدهد و افق مثبتی هم وجود ندارد که سال آینده این وضعیت تغییر کند.»
به همین دلیل، یزدانی پیشبینی میکند که بازار مسکن در سال آینده نیز تغییر محسوسی را تجربه نکند و رکود ادامهدار باشد.
چرا بازار مسکن عقبماندگی خود را جبران نمیکند؟
در پاسخ به این دیدگاه که بازار مسکن از سایر بازارهای دارایی عقب مانده و باید این عقبماندگی را جبران کند، یزدانی تأکید میکند که جبران تنها در صورت شکلگیری تقاضای واقعی ممکن است.
او با اشاره به طولانی شدن دوره انتظار برای تملک مسکن، میگوید: «وقتی دوره انتظار بالای 40 سال است، قاعدتاً عقبماندگی قابل جبران نیست. باید تقاضا شکل بگیرد و این تقاضا هم وابسته به رشد اقتصادی است؛ موضوعی که فعلاً افق روشنی برای آن دیده نمیشود.»
میتوان انتظار داشت در آینده به سراغ طرحهای میلیمتری هم بروند!
یزدانی در واکنش به طرحهایی مانند فروش متری یا سانتیمتری مسکن، موسوم به «خانهریز»، این سیاستها را ناکارآمد ارزیابی میکند.
این تحلیلگر اقتصادی با بیان اینکه این طرح در امتداد همان ایده فروش متری مسکن قرار دارد، گفت: «حتی میتوان انتظار داشت در آینده به سراغ طرحهای میلیمتری هم بروند!»
یزدانی معتقد است یک خانوار فاقد توان تأمین آورده اولیه، در بازاری که با رکود مواجه است، چه در قالب فروش متری، چه سانتیمتری و حتی میلیمتری، عملاً امکان ورود مؤثر به بازار مسکن را نخواهد داشت و اینگونه طرحها کمکی به شکلگیری تقاضای واقعی خانوارها نمیکند.
او میگوید سرمایهگذاران نیز در چنین شرایطی ترجیح میدهند به سراغ داراییهایی با نقدشوندگی بالاتر بروند و خرید بخشهای بسیار کوچک از یک واحد مسکونی برای آنها جذابیتی ندارد. به گفته او، اینگونه طرحها با هدف گرمکردن بازار مطرح میشوند، اما بازار مسکن با چنین ابزارهایی از رکود خارج نخواهد شد.
واحدهای کوچکمقیاس بهصرفهتر هستند
یزدانی در پایان، به خریداران مصرفی توصیه کرد که در صورت داشتن توان مالی، شرایط فعلی میتواند زمان مناسبی برای خرید باشد، چرا که بازار در رکود قرار دارد.
او همچنین درباره سرمایهگذاری در حوزه تولید مسکن میگوید: «در شرایط فعلی، واحدهای کوچکمقیاس بسیار بهصرفهتر هستند؛ هم ریسک تقاضای کمتری دارند و هم فروش آنها سادهتر است.»
.gif)
.gif)
.gif)
0 دیدگاه